임대 자산과 소득세

임대 자산과 소득세

사업 구조

임대 사업을 시작하면서 어떠한 형태로 시작하면 좋을지 고민할 수 있습니다. 다른 분야에 종사하는 사업자들은 법인을 설립함으로서, 소기업이 받을 수 있는 낮은 세율로 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 임대업일 경우, 임대 소득외 다른 소득이 발생하지 않을 시 50%에 가까운 세율로 세금이 계산됩니다. 배당금을 주주에게 지급하게 되면 법인에서는 $3불의 배당금당 $1불을 환급 받을 수 있지만 많은 경우 간과하고 넘어가는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에, 임대업에 종사 할 경우 법인을 설립하는것은 세무적인 측면에서는 주로 바람직하지 않습니다.

개인 사업자일 경우 임대 손실이 발생했다면 다른 개인 소득을 상쇄할 수 있게 되지만, 법인으로 운영한다면 그 손실은 법인에서 이윤을 남길때만 사용될 수 있습니다.

수리/ 유지 비용 (Repairs & Maintenance)

임대 자산을 매입했지만 바로 임대를 놓을 수 있는 상태가 아니어서 보수 작업을 해야 할 경우, 이 같은 비용은 원가에 더해져서 감가상각으로 공제 받을 수 있습니다. 대신 감가상각은 임대가 시작되는 시점부터 공제 받을 수 있게 됩니다. 만일 건물을 매입하고 바로 임대를 내놓았을 경우 혹은 얼마동안 소유 하고 있는데 보수 작업이 필요할 경우 모든 비용을 간단한게 비용 처리할 수 없습니다.  중대한 보수 작업으로 인해 건물의 상태를 향상시킬 경우, 이 같은 비용은 원가에 포함되어야 하고, 전 상태로 돌려놓는 유지 작업일 경우 총 금액을 비용처리 할 수 있습니다.

감가상각 (Capital Cost Allowance)

감가상각이 가능한 부동산, 가구 혹은 장비를 구입 한 경우 모든 금액을 한해에 공제 받을수 없고, 매해 마다 해당 감가상각률로 나눠서 공제 받을 수 있습니다. CCA는 항목별로 여러가지 감가상각률이 있는데 빌딩 같은 경우는 Class 1으로 매해 4%씩 감가상각을 할 수 있습니다. 처음 건물을 매입한 경우, 감가상각을 하기위해서는 건물과 땅 값을 따로 계산해야 합니다. 땅은 감가상각이 가능한 재산이 아니기 때문에 땅에 관한 비용은 공제 받지 못하고, 건물에 관한 비용만 감가상각을 받을 수 있습니다. 많은 사람들이 건물과 땅값을 구분하는 정확한 데이타를 갖고 있지 않기 때문에 일반적인 법칙은 매입가의 75%- 80%를 건물값으로, 25%- 20%를 땅값으로 구분합니다. 콘도일 경우 따로 구분짓지 않거나 최대 10%를 땅값으로 구분짓는것이 흔한 케이스 입니다.

CCA는 자기 마음대로 공제액을 정할 수 있습니다. 아예 공제받지 않아도 되고, 필요에 의해 한 해 CCA 감가상각률로 계산되는 최대치 까지 공제를 받을 수 있지만, 임대소득을 손실로 만들 수는 없습니다.

감가상각을 통해 한 해의 소득을 낮추고 세액을 줄일 수 있지만 마냥 좋은 방법이라고 생각하기는 힘듭니다. 건물을 팔 시, 매각가가 원가보다 높을 경우 여태까지 공제받았던 감가상각액이 소득으로 더해져 세금이 부과되기 때문입니다.