임대소득 신고 방법

임대소득 신고 방법

비지니스가 아닌 부업으로 임대소득을 얻고 있다면 개인 소득신고 시 T776- Statement of Real Estate Rentals를 작성하여 신고할 수 있습니다. 직장을 다니는 경우 고용인으로부터 원천과세가 되기 때문에 특별하게 신고하지 않아도 되지만, 임대소득은 임대료를 받을 때 과세되지 않기 때문에 따로 신고를 해서 4월 30일 까지 소득세를 납부 해야합니다. 임대소득의 장점은  한해 동안 모아들인 임대소득을 관련 지출비용과 CCA (Capital Cost Allowance)릍 통해 절감할 수 있다는 점이 있습니다. 임대소득에 관련 있는 지출 비용으로는 아래와 같습니다.

• 광고비 (Advertising)
• 보험료 (Insurance)
• 이자 (Interest)
• 전문가 수수료 (변호사, 회계사 등)
• 운영과 관리 비용 (Management and administration fees)
• 유지와 수리 비용 (Maintenance and repairs)
• 급여와 혜택 (Salaries, wages, and benefits)
• 재산세 (Property tax)
• 출장비용 (Travel)
• 공공요금 (Utilities)
• 자동차 비용
• 사무비와 기타 비용

지출 비용은 발생주의 원칙 (accrual basis)을 따르지 않고 현금주의 원칙 (cash basis)을 따르기 때문에 지출비용 발생날짜를 보고 공제 받는 것이 아니라 지출비용을 실제로 지불한 날짜를 따라야 합니다. 예를 들어 수도세를 2014년 12월 15일에 지불했다면 2014년 소득신고서에서 절감받을 수 있지만 2015년 1월에 지불 했다면 내년 2015년 소득신고서에 보고 해서 공제 받을 수 있습니다. 만일 주거주지 (Principal residence)의 한 부분을 임대로 내놓았다면, 비용 공제를 받을 때 개인 용도로 사용되지 않은 비율만 공제 받습니다. 또한 임대 부동산이 여러 사람의 명의로 되어 있다면 자신의 소유권 비율로 소득과 지출비용을 신고 해야 합니다.

CCA- Capital Cost Allowance

감가상각이 가능한 부동산, 가구 혹은 장비를 구입 한 경우 모든 금액을 한해에 공제 받을수 없습니다. 이 같은 금액은 자본화되어 CCA (Capital Cost Allowance)를 통해 감가상각을 해야 합니다. CCA는 항목별로 여러가지 감가상각률이 있는데 빌딩 같은 경우는 Class 1으로 매해 4%씩 감가상각을 할 수 있습니다. 처음 부동산을 매입한 경우, 감가상각을 하기위해선 건물과 땅 값을 따로 계산해야 합니다. 땅은 감가상각이 가능한 재산이 아니기 때문에 땅에 관한 비용은 공제 받지 못하고, 건물에 관한 비용만 감가상각을 받을 수 있습니다.

CCA는 자기 마음대로 공제액을 정할 수 있습니다.아예 공제받지 않아도 되고, 필요에 의해 한 해 CCA 감가상각률로 계산되는 최대치까지 공제를 받을 수 있지만, 임대소득을 손실로 만들 수는 없습니다. 만일 임대손실이 발생된 경우, 일반적으로 다른 소득 (예: 근로소득)을 CCA로 낮출 수도 있습니다.

부동산을 매각하게 되면 앞서 말한듯이 땅값과 건물값을 따로 분류해야됩니다. 원가와 매매 가격의 차이점이 양도소득이 되며 50%가 과세소득이 됩니다.  만일 자본손실 (capital loss)이 발생 된 경우, 자본손실의 절반을 다른 양도소득을 줄이는데 사용할 수 있습니다. 또한 줄이지 못한 자본손실은 3년 전까지 되돌릴 수 있거나(carryback) 미래로 이월 (carryforward)시킬수 있습니다. 다만 자본손실은 다른 소득을 낮추지는 못합니다. 만일 CCA를 공제받았고 판매가가 잔존가격인, UCC (Undepreciated Capital Cost) 보다 높을 경우 CCA로 깎인 금액을 되찾아야 합니다. 이것을 “Recapture”라고 하는데, 실질적으로 재산 가치가 낮아지지 않았음으로 깎인 금액을 되찾고 그에 따른 소득세를 내야합니다. 그렇기 때문에 CCA를 공제받는다고 무조건 절세 되는 것이 아닙니다. 한 해의 한계세율을 낮춰 세금을 효과적으로 줄일 수 있다면 공제 받는 것도 방법이지만 결국 재산을 매각할때 그에 따른 세금이 따른다는 점도 명심하시길 바랍니다.