부동산과 GST/ HST

부동산과 GST/ HST

부동산 거래는 보통 임대 혹은 허가로 인한 공급, 그리고 판매로 인한 공급, 두가지 분류로 나뉩니다. 여러 공급 형태와 동일하게, 일반적으로 부동산 공급 거래가 있을 경우 GST/HST 과세 대상입니다. 그렇기 때문에 대부분의 상업용 부동산을 사고 팔때에는 GST/HST가 부과됩니다. 예외는 장기간 주거용 부동산을 공급할 경우 GST/HST에서 면제 됩니다. 부동산은 개인 거주용으로 사용되었을 경우 또는, 건축업자 (Builder)가 아닌 사람이 부동산을 팔았을 경우 주거용 부동산으로 여겨집니다. 이 같은 면제는 개인의 주거용 부동산이나 임대용 부동산을 재판매할 두가지 경우 모두 해당이 됩니다. 주거용 부동산을 판매 할때, 매도인은 부동산이 내국소비세법인 Excise Tax Act (ETA)로 하여금 GST/HST에서 면제됨을 증명하고 클로징을 할때 GST/HST를 징수 하지 않습니다. 이러한 면제가 존재하는 목적은 오로지 부동산의 첫번째 상업 공급에만 소비세가 적용되게끔 하는데 있습니다.

그러한 이유로 새로 짓거나 상당한 보수 작업이 들어간 주거용 부동산은 과세 대상입니다. 일반적으로 건축업자가 이러한 판매를 하면서 상업 활동을 하는것이기 때문에, 건축업자는 공사비에 포함된 GST/HST를 Input Tax Credit (ITC)으로 환급받고, 부동산을 판매할때 GST/HST를 징수합니다. 새로운 집을 매입하는 집주인들은 상업 활동을 하는게 아니기 때문에, 집을 매입할때 주거용이지만 GST/HST를 납부해야한다는 불이익이 생깁니다. 그러한 이유로 새로운 집을 살 경우, 임대를 주든 직접 거주를 하든 상관 없이 GST/HST 환급 혜택을 신청할 수 있습니다. 직접 거주를 할 경우 GST/HST New Housing Rebate (GST190)을 통해 신청하고, 바로 임대를 줄 경우 GST/HST New Residential Rental Property (GST 524)를 통해 신청해야 합니다. 환급 계산 방법은 동일하지만 잘못된 서식으로 신청할 경우, 환급액에 이자를 더한 금액을 돌려주고 재환급받아야 되는 경우가 있기 때문에 신청할 때 유의해야합니다. 환급액은 $350,000 이하의 집을 매입하면 GST (5%)의 36%, 최대 $6,300을 돌려 받으며, $350,000 에서 $450,000 사이는 환급액이 줄어들며, $450,000 이상일 경우 환급받지 못합니다. 각 주마다 환급혜택이 있고 없고 하는데, 온타리오주는 PST (8%)의 75%, 최대 $24,000 까지 환급받을 수 있습니다.

만일 건축업자가 주거용 부동산을 건축한 후, 팔지 않고 임대용으로 소유할 경우, 자가공급법칙 (self-supply rules) 이 적용됩니다. 이러한 경우 건축업자는 자기자신에게 부동산을 판매한것으로 간주되어 스스로 공정 시장가액으로 GST/HST를 계산하고 정부에 납부해야 합니다. 납부한GST/HST는 ITC로 환급받지 못하지만, Residential Rebate를 통해 부분적으로 환급 받을 수 있습니다.

위 경우만 제외하면, 일반적으로 GST/HST 사업등록자는 지출에 대한 GST/HST를 공제 받을 수 있습니다. 만일 비용중 절반은 상업목적으로 사용되었고 절반은 면제대상이나 개인용도로 사용되었을 경우, 금액이 배분되어 그 절반만 ITC로 공제받습니다. 고정자산인 경우 50%이상이 상업용도로 사용될 경우 모든 ITC를 공제받게 됩니다. 동일하게, 상업용 부동산을 구입 할 경우 50% 이상 주거용으로 사용되면 ITC를 공제받지 못하게 됩니다. 예를들어 자택근무를 할 때, 총 공간 중 20%만 홈 오피스로 사용할 경우, 부동산을 구입할때 지불한 GST/HST는 ITC로 공제받을 수 없게 됩니다.