미국 휴가별장 소유시 발생되는 세금 문제
최근 캐나다 환율이 많이 떨어졌기 때문에 미국에 휴가별장을 소유하고 계신 분들은 아주 흐뭇해 하실텐데요, 그렇기 때문에 휴가별장을 소유하거나 매매시 발생되는 세금 문제를 알아보기에도 적절한 시기인것 같습니다. 일단 미국 소득세와 부동산세는 연방 기준과 각 주 기준으로 과세 될 수 있기 때문에 휴가별장이 있는 주의 과세 조건을 추가적으로 잘 검토 해 봐야합니다.
미국에서 휴가별장을 매입 시 미국 소득세 신고를 해야 하나?
보통 미국 비거주자들은 미국 소득세 신고를 하지 않아도 됩니다. 다만 미국 내 무역이나 사업을 통한 실질적 소득이 발생되거나, 미국 거주자 기업의 직원이거나, 혹은 미국 내 부동산을 매매한 경우 미국 소득세 신고를 해야합니다. 캐네디언 거주자가 미국 비거주자로 간주될 수 있는 경우는 미국 시민권자나 영주권자 (Green Card Holder)가 아닌 경우, 또는 미국 거주 기간이 한해 120일 넘지 않아야 합니다. 그렇기 때문에 휴가별장을 매입해 개인 용도로만 사용 할 경우, 매해 미국 소득세 신고를 하지 않아도 됩니다.
미국 휴가별장을 매매하면 어떻게 되나?
대부분 누구든지 캐나다 판매자로부터 미국 부동산을 매입하는 경우 의무적으로 10% 총수익금 (gross sale proceeds)을 원천징수하여 Internal Revenue Service (IRS)로 송금해야 합니다. 만약 그렇게 하지 않을 경우 구매자에게 법적책임을 물을 수 있기 때문에, 구매자의 고문이나 에스크로* 대리인도 원청징수를 하게끔 권고해주는게 표준관행입니다.
하지만 IRS로 부터 “Withholding Certificate” 증서를 받으면 이런 원청징수액도 면제 혹은 절세 받을 수 있습니다. 이 증서는 원천과세액을 총수익금이 아닌 순이익 (net gain)으로 계산 할 수 있게 해주기 때문에, 신청해서 증서를 받는것이 바람직합니다. 캐네디언 판매자가 신청 하기 위해서는, Form 8288-B에 매매 하기 전 판매금액과 취득원가 (adjusted cost base)를 기입하고 작성하면 됩니다. 보통 90일 이내로 답변을 받아햐 하지만 마감일 전에 받지 못하게 되면 우선 총수익금 10% 원천징수액을 에스크로 계정에 넣어두어야 합니다. 그 후IRS로부터 최종 통보를 받게 되면 20일 내로 납부액을 IRS에 송금하면 됩니다.
*에스크로(Escrow)란 구매자와 판매자 간 신용관계가 불확실할 때 제3자가 상거래가 원활히 이루어질 수 있도록 중계를 하는 매매 보호 서비스이다. (네이버 지식백과)
원천징수와는 별도로 캐네디언이 미국 휴가별장을 팔게 되면 Form 1040NR을 사용하여 미국 소득세 신고를 하게끔 되어 있습니다. 이는 양도소득세와 자본손익을 신고하기 위해서 인데, 판매시점에 납부한 원천과세액은 소득세에서 조정됩니다. 비거주자가 미국 소득세 신고를 하게 되면ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)을 받아야 하기 때문에, 미리 Form W-7 (Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number)을 작성해야 합니다.
미국 휴가별장을 임대 할 경우 미국 소득 신고를 해야하나?
만일 미국 휴가별장을 15일 이상 임대 할 경우 소득 신고서 제출을 통해 임대활동에 대한 신고를 해야 합니다. 또한 비거주자 주인은 총임대소득의 30%를 원천과세 해야 하며, 알맞게 실행 된다면 추가적인 개인 세금 보고를 하지 않아도 됩니다.
만일 여러 지출 비용 (예: 재산세, 융자 이자, 관리비 등)으로 인해 재정적으로 곤란한 상황에 쳐해질 경우, 일률 과세율 30%가 아닌 누진세율로 계산하는 “net rental election”을 택해서 세금부담을 조금이나마 줄일 수 있습니다. 만일 이 방법을 택할 경우 소득 신고서에 net rental election을 택했다는 서술을 따로 첨부해야 하며, W-8ECI를 작성해서 원천징수 하는 미국 대리인에게 제출해야합니다.
미국 휴가별장을 매입 시 미국 유산세 대상에 포함 되나?
미국 유산세는 미국 내 재산의 공정가액으로 적용됩니다. 그렇기 때문에 캐네디언이 소유 하고 있는 미국 휴가별장 또한 미국 유산세에 적용 받습니다. 유산세는 $1,000,000이 넘는 재산에 적용되며, 18%에서40% 까지의 세율로 계산됩니다. 보통 캐네디언은 자산 가치의 $60,000 정도 까지 공제받을 수 있으며, 캐나다 미국 조세 조약으로 완전 면제나 더 많은 공제를 받을 수도 있습니다.
